Le Guide di DalProprietario.it per comprare immobili direttamente da privati e costruttori senza costi aggiuntivi, evitando le intermediazioni delle agenzie.

Comprare una casa in costruzione oltre al vantaggio economico (costa circa il 10% in meno di una casa già costruita), ha sicuramente anche altri vantaggi. Ad esempio la possibilità di apportare modifiche, di personalizzarla, ecc. Di contro sono però necessarie delle precauzioni sicuramente maggiori di quelle richieste per acquistare una casa già esistente.

In pratica l’acquirente si impegna a corrispondere al costruttore degli acconti sul prezzo finale concordato, mano a mano che i lavori di costruzione procedono. Questo metodo, chiamato a stati di avanzamento, ha un duplice valore: da una parte funge da finanziamento per il costruttore, dall’altra garantisce all’acquirente di pagare solo al raggiungimento di determinati obiettivi (ad es. le fondazioni, il tetto, ecc).
Questo metodo di pagamento non era sufficiente a garantire l’acquirente sul buon fine dei lavori, infatti poteva anche accadere che il costruttore fallisse e conseguentemente interrompesse i lavori, lasciando gli acquirenti senza casa né soldi. Per porre un rimedio a questo grave problema, il consiglio dei ministri in data 21/07/2005 ha approvato un decreto legislativo volto a tutelare coloro che acquistano dal costruttore.

I punti più importanti di tale decreto sono i seguenti:

La garanzia sugli acconti versati dagli acquirenti. Il costruttore è obbligato, pena la nullità del contratto, a prestare fideiussioni bancarie o assicurative sulle somme riscosse. In caso di crisi l’acquirente potrà far valere tale garanzia per ottenere il rimborso di quanto versato.

Garanzia di 10 anni. Il costruttore e’ obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprieta’ una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

I limiti alla possibilità di revocatoria. Gli acquirento che entro 12 mesi dall’acquisto stabiliscano la loro residenza nell’immobile, se acquistato al giusto prezzo, non sono soggetti  ad azione revocatoria in caso di fallimento del costruttore.

L’istituzione del fondo di solidarietà. A tutela dei danni subiti a causa dell’insolvenza dei costruttori, servirà ad indennizzare le vittime di fallimenti in corso al 31 dicembre 1993 o ancora aperte al momento dell’entrata in vigore del decreto e sarà gestito dal Cosap.

I Vantaggi

Risparmio. Il costo di una casa in costruzione è generalmente inferiore di circa il 10% rispetto a quello di una casa già edificata.

Possibilità di modificare la struttura. Possibilità di apportare correzioni o modifiche alla casa, abbiamo bisogno di un secondo bagno, o di un ripostiglio, oppure ci interessano più spazi da dedicare alla zona giorno sacrificando un pò la zona notte, sono tutte opzioni possibili ed economiche se fatte quando la casa deve ancora essere costruita o all’inizio dei lavori.

Personalizzazione. Si può scegliere un pavimento in marmo o in parquet, così come è possibile scegliere tutti i dettagli che conferiscono personalità alla casa: colore delle piastrelle, infissi, rubinetteria, doppi vetri, aria condizionata ecc.. cose che potrebbero anche essere realizzate in una casa già esistente, ma che costerebbero sicuramente molto di più.

Ottimizzazione degli spazi. Una casa pensata e realizzata oggi offre un taglio senza spreco di mq. e spazi più funzionali.

Predisposizione nuove tecnologie. Generalmente è già predisposta per le nuove tecnologie: internet banda larga, home theatre, fibra ottica, tv satellitare, condizionamento ecc..

Risparmio energetico. Costerà meno riscaldarla, infatti i criteri costruttivi di oggi prevedono isolamenti termici, o perfino fonti energetiche alternative: pannelli solari, geotermia, recupero acque piovane, ecc..

Casa nuova. Per anni non si renderanno necessari lavori di ristrutturazione, o di riparare gli impianti. Tutto è nuovo quindi la serenità di non avere brutte sorprese.

Assicurazione del Costruttore. Il costruttore è obbligato ad assicurare la casa per 10 anni contro i vizi di costruzione.

Benefici Prima Casa. Anche comprando dal costruttore si può godere dei benefici prima casa e pagare l’Iva al 4% anziché al 10%.

Mutuo Favorevole. Spesso chi acquista può beneficiare di condizioni di mutuo favorevoli, accollandosi parte del mutuo che il costruttore aveva già concordato con la banca, che generalmente sono migliori di quelle che riesce ad ottenere un privato.

Le Precauzioni

A fronte dei succitati vantaggi, bisogna considerare che nell’acquisto dal costruttore bisogna usare delle precauzioni:

Ci possiamo fidare di quel costruttore? Andare a vedere le case che ha realizzato in passato ci dà la possibilità di valutare il suo modo di lavorare inoltre può essere utile parlare con coloro che hanno già acquistato da quel costruttore per conoscere altre credenziali di quel costruttore (es. la sua serietà, il rispetto degli impegni presi ecc..)

Verifica dei titoli abitativi. Bisogna assicurarsi che il costruttore abbia la concessione edilizia per costruire, oppure in caso di ristrutturazioni che abbia presentato una DIA (Dichiarazione d’Inizio Attività)

Certezza sui tempi di realizzazione. Anche se il costruttore deve dichiarare già nel compromesso i tempi di realizzazione, può capitare che la consegna della nuova casa slitti di qualche mese rispetto alle previsioni, tale situazione va valutata per non correre il rischio di dovere lasciare la casa precedente quando la nuova non è ancora pronta.

Il capitolato. E’ il documento nel quale il costruttore indica la descrizione delle opere e il tipo di materiali usati per costruirle. Deve essere il più analitico e specifico possibile, ad es. non vanno accettate dizioni tipo “materiale delle migliori marche” il venditore deve indicare con precisione il tipo e la qualità dei singoli materiali e delle ditte installatrici, debbono essere previste e regolate non solo le questioni estetiche ma anche quelle impiantistiche e strutturali.

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