Valutazione degli immobili: in arrivo, finalmente, gli standard internazionali

Sembra ormai al tramonto l’era del perito che, chiamato a valutare un immobile, si barcamena tra prezzi al metroquadro irreali e valutazioni soggettive, quasi fosse un critico d’arte. La rivoluzione normative è ormai alle porte: il Codice delle valutazioni immobiliari dell’Abi, ora in fase di consultazione alla Banca d’Italia e all’agenzia del Territorio, imprime un’ulteriore accelerazione all’applicazione degli standard di valutazione internazionali, riprendendo i princìpi già contenuti nel Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa. Finalmente, aggiungiamo noi di DalProprietario.it, poiché un sistema di valutazione corretto non può che favorire la vendita diretta degli immobili, tagliando fuori tutti quegli intermediari che sulle valutazioni “soggettive” hanno sempre cercato di lucrare.

Utilizzare gli standard significa rendere il processo di valutazione trasparente, così da consentire a chiunque di verificarne la correttezza. Più nello specifico, significa affidare le valutazioni a procedimenti quantitativi basati su rilevazioni di dati reali. Già la prima edizione del Codice di Tecnoborsa, risalente al 2000, e l’ultima, datata dicembre 2005, avevano introdotto in Italia novità di questo tipo. Ma ben più importante è la svolta di oggi, varata col Codice Abi. Un codiche che segnala la crescente attenzione del mondo bancario nella valutazione degli immobili posti a copertura delle esposizioni creditizie, anche in relazione alle istruzioni di vigilanza dettate dalla Banca d’Italia alla fine del 2006.

Il nuovo testo, tuttavia, è ancora provvisorio e l’adesione dei singoli istituti sarà volontaria. Nel frattempo, però, può essere utile vedere come già oggi gli standard internazionali stiano cambiando le perizie. Un esempio ci arriva dal metodo del confronto di mercato, il più usato per il residenziale, nel quale gli standard impongono di individuare il prezzo di vendita di uno o più immobili simili a quello da valutare e di ragionare per differenza. Così, per valutare un alloggio collocato al quarto piano, sarà utile conoscere il prezzo al quale cinque mesi prima è stato magari venduto l’alloggio al piano sottostante. Più dettagliatamente il procedimento della perizia sarà il seguente: il perito dovrà correggere il prezzo di vendita del comparabile (così è denominato l’immobile simile), tenendo conto dell’evoluzione del mercato negli ultimi ciqnue mesi e della differenza di valore legata al piano. Ovviamente più comparabili ci sono e meglio è, ed un bravo perito non dovrà tralasciare nella comparazione altri elementi, come ad esempio lo stato di conservazione dei vari immobili sotto osservazione.

Il Codice Abi, va osservato in coclusione, purtroppo si ferma qui. Negli Stati Uniti, dove questo metodo è usato fin dagli anni Trenta, si tiene conto anche di alcune caratteristiche qualitative, come ad esempio l’esposizione dell’alloggio o la sua luminosità. Solamente iniziando a raccogliere dati statistici sulla variazione dei prezzi in base a queste caratteristiche, sarà presto possibile introdurre anche in Italia standard di valutazione qualitativa. E allora sì che ogni casa avrà il prezzo che si merita, senza dimenticare che una buona rilevazione statistica dovrà necessariamente rivolgere più attenzione agli immobili posti in vendita diretta, piuttosto che alle compravendite dove un’eventuale mediazione, per forza di cose, finisce sempre con l’interferire sul prezzo finale.